Проверка сметной документации на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома

На негосударственную экспертизу была представлена сметная документация на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. В рассматриваемый объем вошли два самостоятельных направления работ: ремонт системы холодного водоснабжения и ремонт системы водоотведения. Экспертная проверка была сосредоточена на сметной части и оценке соответствия количественных, стоимостных и ресурсных показателей примененной нормативной базе.

В исходный комплект вошли сметная документация и ведомость объемов работ. Сметные расчеты определяли стоимость предусмотренного ремонта, а ведомость объемов работ служила исходным материалом для состава и количества учитываемых работ. Проектная документация и инженерные изыскания самостоятельным предметом этого заключения не являлись.

Два вида ремонта внутри одного капитального ремонта МКД

Сметная документация была сформирована с разделением работ по инженерным системам. Первый локальный расчет относился к ремонту системы холодного водоснабжения, второй — к ремонту системы водоотведения. Такое разделение сохранилось и в экспертном заключении: стоимость каждого направления приведена отдельно как в базисном, так и в текущем уровне цен.

Проверка при этом завершалась общим результатом по комплекту сметной документации на капитальный ремонт общего имущества дома. Поэтому итоговая стоимость не сводилась только к механическому сложению двух локальных смет: в заключении отдельно показаны строительно-монтажные работы, оборудование и прочие затраты в составе общего расчета.

Сметная стоимость определялась от базисного уровня 2000 года

Расчеты были составлены в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года. При их подготовке применялись федеральные единичные расценки ФЕР-2001, расценки на монтаж оборудования и ремонтно-строительные работы, а также федеральные сметные цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование.

В заключении приведен развернутый перечень документов, которыми утверждалась и изменялась использованная федеральная сметно-нормативная база. Для экспертного результата существенным являлось то, что проверенный расчет был сформирован на конкретной нормативной базе и затем пересчитан в установленный текущий период, а не определялся укрупненной рыночной оценкой.

Общая стоимость в базисных ценах

Общая стоимость ремонтно-строительных работ в базисном уровне цен на 01.01.2000 составила 56,09 тыс. руб. В составе этой величины строительно-монтажные работы составляли 50,52 тыс. руб., оборудование — 1,04 тыс. руб., прочие затраты — 4,53 тыс. руб.

Локальный расчет на ремонт системы холодного водоснабжения составлял 23,55 тыс. руб. В нем на строительно-монтажные работы приходилось 22,41 тыс. руб., на оборудование — 1,0 тыс. руб., на прочие затраты — 0,12 тыс. руб.

Для ремонта системы водоотведения локальный расчет в базисном уровне составлял 27,12 тыс. руб. Вся эта величина была отнесена к строительно-монтажным работам; отдельные прочие затраты в этом локальном расчете не учитывались.

Пересчет на II квартал 2023 года выполнялся по элементам прямых затрат

Из базисного уровня сметная стоимость была пересчитана в текущие цены II квартала 2023 года. В заключении указано применение индексов изменения сметной стоимости по элементам прямых затрат для многоквартирных жилых домов соответствующего типа.

Для оплаты труда применялся индекс 28,19, для материалов, изделий и конструкций — 7,97, для эксплуатации машин и механизмов — 10,68. Для пусконаладочных работ также указан индекс 28,19. Источником индексов являлись данные Минстроя России по II кварталу 2023 года.

Индексы начислялись по статьям затрат и видам работ. Поэтому экспертная оценка охватывала сам механизм перехода от базисной стоимости к текущей, а не только получившийся итог.

Стоимость капитального ремонта в текущем уровне цен

Общая стоимость ремонтно-строительных работ в ценах II квартала 2023 года составила 1 049,02 тыс. руб. В том числе строительно-монтажные работы составляли 1 003,55 тыс. руб., оборудование — 7,04 тыс. руб., прочие затраты — 38,43 тыс. руб.

В пределах локального расчета на ремонт системы холодного водоснабжения текущая стоимость составила 380,66 тыс. руб.: 371,41 тыс. руб. строительно-монтажных работ, 5,75 тыс. руб. оборудования и 3,50 тыс. руб. прочих затрат.

Текущая стоимость ремонта системы водоотведения составила 448,48 тыс. руб. и была отнесена к строительно-монтажным работам.

Накладные расходы и сметная прибыль проверялись как отдельные начисления

Накладные расходы принимались по видам работ в соответствии с Методикой по разработке и применению нормативов накладных расходов, утвержденной приказом Минстроя России № 812/пр, с учетом редакций, использованных при составлении документации.

Сметная прибыль также начислялась по видам работ. Для нее применялась Методика, утвержденная приказом Минстроя России № 774/пр в соответствующей редакции. Таким образом, проверяемая стоимость включала последовательное применение прямых затрат, индексации и нормативных начислений.

В сводном расчете были учтены строительный контроль и резерв

Помимо локальных затрат на инженерные системы, в сметной документации учитывались отдельные расходы, предусмотренные методикой формирования общей стоимости капитального ремонта. Затраты на строительный контроль были приняты в размере 1%. Основанием для этого в заключении названы положения Методики определения сметной стоимости и техническое задание заказчика.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты был принят в размере 2%. В экспертном документе это начисление также связано с Методикой определения сметной стоимости, утвержденной приказом Минстроя России № 421/пр.

Эти составляющие важны для понимания общего расчета: итоговая стоимость капитального ремонта включала не только локальные затраты непосредственно на водоснабжение и водоотведение, но и предусмотренные сметной методикой дополнительные статьи.

НДС в общей стоимости составил 174,84 тыс. рублей

Налог на добавленную стоимость был учтен по ставке 20%. В общей текущей стоимости величина НДС составила 174,84 тыс. руб.

Из этой суммы 167,26 тыс. руб. приходилось на строительно-монтажные работы, 1,17 тыс. руб. — на оборудование и 6,41 тыс. руб. — на прочие затраты. Такое распределение позволяет однозначно определить роль НДС в итоговом расчете и не смешивать налог с базисной стоимостью или отдельными локальными сметами.

Какие методики составляли нормативную основу расчета

В документации использовалась Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта, утвержденная приказом Минстроя России № 421/пр, в редакции, примененной при составлении сметы. Для работы с федеральными единичными расценками была указана отдельная методика, утвержденная приказом № 648/пр.

К этой основе добавлялись методики по накладным расходам и сметной прибыли, федеральные единичные расценки и федеральные сметные цены. Экспертное заключение фиксирует их как документы, использованные именно для проверяемого расчета.

Указанные нормативные акты относятся к периоду формирования и проверки конкретной сметной документации. Положительное заключение по историческому расчету само по себе не подтверждает применимость тех же редакций нормативов или индексов к новому капитальному ремонту.

Что установила экспертиза по расценкам и коэффициентам

По результатам рассмотрения сметная документация была признана выполненной в полном объеме. Эксперт отдельно зафиксировал, что применение расценок и коэффициентов обосновано и соответствует документам ценообразования, использованным при составлении расчета.

Этот вывод распространялся на рассмотренный комплект сметной документации и его количественные, стоимостные и ресурсные показатели. В заключении не зафиксировано самостоятельного отрицательного результата по одной из двух инженерных систем или перечня исключенных из сметы позиций.

Положительный вывод относился именно к достоверности сметной части

Итог экспертизы сформулирован положительно: сметная документация на ремонтно-строительные работы соответствует нормативам в области сметного нормирования и ценообразования и является достоверной в части применения сметных нормативов.

После проверки документация была рекомендована к утверждению для открытия финансирования и последующей оплаты по фактически выполненным работам. Практический результат заключался в получении проверенной стоимостной основы для дальнейших финансовых процедур по капитальному ремонту.

Граница результата определяется предметом экспертизы. Заключение подтверждает рассмотренную сметную документацию на ремонт систем холодного водоснабжения и водоотведения, использованную нормативную базу, расчетные показатели и начисления. Оно не является самостоятельным заключением о техническом состоянии многоквартирного дома, качестве фактически выполненных работ или стоимости аналогичного ремонта в другом ценовом периоде.